广州改善型买家青睐“N+1”实用房

2019-08-05来源:admin围观:4次

  如果要换房,是单纯选择面积“大大大”还是买多一间房?曾经“细屋换大屋”是改善型换房客的追求目标,然而,在大户型入手门槛越来越高的大背景下,“N+1”“咬合复式”“下沉叠墅”等创新户型给了换房客更多的选择方向:总面积相差不大的前提下,可以多一间房,这也就意味着,高性价比换房之后,家庭成员可以拥有更灵活的居住空间。

  改善型置业需求也在逐渐分化。除了高端购房者,无论何种目的置业,最重要的还是看总价支付能力。目前在市中心,单方售价几乎没有4万元以下的供应;而新一轮城市规划中部分纳入主城区的番禺、黄埔,目前单方售价分别已经在3.5万元以上及2.5万元以上。因此改善型换房的客户,主要以功能改善型(即面积控制,多一间房)为主。据合富研究院监测显示,120平方米左右的四房相比140平方米以上的四房,其销售速度明显快很多。

  120平方米成“分水岭”

  统计数据显示,2019年上半年,全市成交均价27288元/平方米,中心区成交占比提高,拉动整体价格结构性同比上升6%。

  现时,广州一手住宅市场的大户型“卖得慢”。根据合富研究院《2019广州商品住宅后续市场展望》,从上半年1-6月成交结构看,现时市场上主流需求为套均面积100-120平方米的产品;据合富研究院统计,7月初市场库存为套均面积120-145平方米的产品,存货产品面积明显大于需求,其中以天河、海珠、白云、从化、黄埔、番禺尤为明显,预计这种供需结构的矛盾将制约下半年成交。

  楼市成交中,面积与客群成反比关系,面积越大的户型,置业群体越少,相对应,销售速度越慢。从统计数据可以明显看到,120平方米成为一道“分水岭”:往下,进入主流户型;往上,市场需求不强。

  据了解,120-145平方米的户型区间,除了传统的“大四房”,还包括部分别墅甚至“大三房”。但其中占比最高的,毫无疑问是“大四房”。

  回顾“全面二孩”放开的时候,“大四房”户型随即成为市场热议的焦点,被认为是“二孩”家庭换房的热门。事实上,在此之后,房企主推了不少“大四房”户型,成交占比也有明显上升。为何现在“大四房”没有想象中的受到换房客的追捧?是需求在下降吗?

  大户型入手门槛提高

  反观二手住宅交易市场,有这样一组数据:2019年上半年,120平方米以上的改善型户型成交占比逐步上升,截至2019年6月,120平方米以上户型成交占比高达15.3%,同比大增5.1%。为何一手大户型卖得慢,而二手市场的大户型成交走高?

  “不能简单理解为一手的大户型需求被分流去了二手市场,”合富研究院高级分析师冯佩云在接受采访时表示,改善型置业者在一手和二手市场的需求有很大差别,相对于一手楼盘,二手楼在配套、区位等方面确实有优势,例如:为了孩子读书而换房的家庭,更看重的就是学位,在这方面的资源对比上,二手大户型明显有优势。

  不过,这从另一个侧面说明,广州市场对“大户型”的需求还是存在的,为什么一手市场120平方米以上的大户型难卖?“说到底是一手大户型的入手门槛比较高,”冯佩云分析,目前市中心,每平方米的售价几乎没有4万元以下的项目;而新一轮城市规划中部分纳入主城区的番禺、黄埔,目前每平方米的售价分别在3.5万元以上和2.5万元以上。也就是说,市中心入手一套大户型的门槛最低也要将近500万元。

  据合富研究院统计,下半年,广州一手市场的入市项目大部分是在2016年高价时期拿地的,也就是说,新增供应的总价趋高。上半年,增城、黄埔、南沙为全市贡献了62%的成交,是广州成交三大主力区域;而下半年,这三大主力区域的高地价项目占全区供应的40%-60%,新货总价走高,预计一定程度会影响全市的成交量。

  随着高价项目的陆续入市,大户型的入手门槛也将水涨船高。

  改善型置业的不同选择

  实力型的换房客,“一步到位”是他们的选择。而对于价格敏感的改善型置业者而言,单纯追求“换大屋”就会面临预算不够的问题,于是,“性价比”就成为他们首要的考虑因素。冯佩云也表示,“功能改善型”是现在改善型置业的主流。

  所谓“功能性改善”就是面积控制,在总面积和总价有限的情况下,多出一间房,比如:“N+1”户型。

  常见到的“N+1”户型多是开发商赠送面积的一种手段。“N”是房产证上标明的房间数,“1”是开发商赠送的空间,对于这个赠送空间,购房者可以改造成一个完整的房间,可做书房、阳光室或卧室。但是开发商赠送的这个“1”是不计入购房者的产权范围的,购房者只有使用权。对于购房者来说,“N+1”户型扩大了房子的可使用面积,同时一般具有很高的改造性,购房者可以自由发挥。购房者通过改造可以将赠送面积改造成原户型不具备的功能区,让更多的功能得到了实现。

  从对面积“大大大”的追求,转向对居住空间功能性的追求,改善型置业群体的需求也在发生变化。

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  广州下半年一手楼整体供应减少

  2019年《关于广州市2018年预算执行情况和2019年预算草案的报告》显示,国有土地使用权出让收入预算为1276.7亿元,2019年上半年完成529亿元,完全按预算方案,下半年仍将出让748亿元国有土地使用权。从广州供地蓝皮书未出让商品住宅用地分布来看,近六成的地块分布在主城区;“淡市推靓地”,预计下半年政府为保证完成年度土地出让目标,将推出更多的主城区商品住宅用地。

  根据合富研究院《2019广州商品住宅后续市场展望》,下半年,广州一手市场预计将推4万套新货,加上9万套的库存,下半年,广州市商品住宅市场供应总量充裕。其中,86%的新货集中在外围:下半年新货主要分布在增城及黄埔(占全市共42%),南沙供应量较大(占22%);相比而言,花都和从化供应占比不足两成。中心区供应持续稀缺,下半年新货占全市仅14%,且主要集中在荔湾,其他中心区域均缺少新货。由于热销的90-120平方米三至四房产品供应减少,500万元以上高总价项目供应增加,业内预计下半年成交放缓。

  南方日报记者 许蕾

  实习生 卢琳绵