7月平淡是为“金九银十”蓄能?

2019-08-05来源:admin围观:44次

  根据机构监控显示,7月广州网签一手住宅成交量为7086宗(已剔除增城1411宗回迁房干扰),环比上升1%;总成交面积为76.03万平方米,环比上升1%。从5月起,广州一手成交基本维持在7000宗(约75万平方米)关口,始终未能达到三四月成交高位。

  一手住宅市场出现“稳中向缓”的现象,广州中原研究发展部认为,影响市场表现的主要因素包括:近期“稳房价”等措施一定程度促使开发商推货更加谨慎;6月末以来,番禺、增城共计3宗商住地流拍,间接向楼市传递“冷意”,部分买家放缓入市计划;半年过后,买卖方进入“调整期”,开发商冲刺半年业绩后,7月处于销售策略调整期,优惠力度、推货速率较3-5月减弱;不少尚未在3-5月入市的购房者,并不着急购置物业,或留至传统“金九银十”销售旺季再入市,从而造成7月成交表现平淡。

  新批供应集中在7月中下旬

  7月一手住宅供应面积为65.14万平方米(6340套),环比增加11%,高于2019年平均水平(6145套)。

  6月底到7月的前三周时间内,累积获批35.49万平方米单位,供应相对缓慢。该时段新增供应中,属于市场“跑量热盘”的占比偏少;反而以高价盘、联排叠拼项目居多,其次为增城、南沙等非热门板块项目,购房者对此类物业热情较低;而受市场欢迎的项目获批不多,直接影响市场成交。

  值得注意的是,7月15日-7月25日,不到两周时间累积获批29.66万平方米单位。这一时间段新批供应“跑量热盘”相对较多,可迅速吸引购房者入市。

  从各区情况来看,增城、番禺、南沙处于7月新批供应的“第一梯队”,三区供应均超过10万平方米,其中增城新批面积17.51万平方米,继续把守“供应第一区”的位置。但需要指出的是,比对过去两个月增城“20万-30万平方米”的供应量,增城新批下跌超两成,与第二名差距也在缩小。

  值得关注的是,增城近年“边缘板块”供地陆续转化为一手住宅,7月荔城、石滩、中新镇新批面积占区域总供应59%,边缘板块项目入市,加上近年拿地成本提升导致项目定价提高,购房者是否“买账”,还需要时间检验。

  “中心区+番禺”成交表现强势

  7月“中心区+番禺”成交表现强势,中心区主要一手大区荔湾、天河、白云成交环比增幅在15%以上,番禺更是增加62%,可见广州实力购房者入市态度坚决。

  以荔湾为例,该区本月成交9.73万平方米,环比上涨18%,广钢热盘中海花湾壹号、保利和光晨樾两盘成交超过百宗,占区域31%的成交量;此外,近期积极推货的华发中央公园、保利碧桂园公园大道表现不俗,成交分别接近百宗,广钢板块整体表现抢眼,吸引不少购房者。

  番禺本月成交8.71万平方米,环比提升62%,该区成交提升主要得益于供货充足。根据监控显示,广州碧桂园本月获新批4.78万平方米(460套)单位,本月录得70宗成交,根据其市场关注度,预计8月将陆续反映在网签上。此外,亚运城供求持续活跃,预计将继续支撑区域成交。

  与上述区域相比,增城、南沙表现相对“平淡”。其中增城本月成交17.26万平方米,环比下跌13%,主要原因为支撑增城成交“半边天”的科慧花园推货速度下降,直接影响区域成交。此外,新增供应多集中在“边缘板块”,从网签表现来看,荔城等板块项目表现仍乏善可陈,购房者仍偏好朱村以及价格较低的石滩、永和项目。

  此外,由于近段时间中山、珠海通过各种途径调整购房门槛,导致一部分外市购买需求转移,对增城成交亦存在一定影响。

  整体消化周期上升至10.8个月

  由于近3个月成交“稳中向缓”,广州整体消化周期呈上升趋势,目前已达10.8个月,为2019年年内新高,同时为近一年最高点,与去年7月持平。

  从各区情况来看,由于本月中心区成交走红,加上越秀、海珠、荔湾、天河四区本月“零供应”,导致其消化周期全线回落。相比之下,外围区消化周期除花都外,均出现环比增加的情况。

  从5-7月情况来看,8月成交维持7000-7500宗(75万-80万平方米)的可能性较高,除受严管市场,“稳价格”指导思想影响外,近期房贷利率亦有收紧、调整的迹象,虽然四大行房贷利率维持6月上浮10%的利率,但贷款审批、发放时间较3-5月延长,而部分商业银行则在7月末直接上调上浮利率范围,这在一定程度上影响买家入市欲望。

  广州中原研究发展部认为,对8月市场的关注重点应放在供应量上,假如其供应能在7月基础上提升,将意味着第三季度购房者选择空间变大,有利于提高“金九”成色;但假如8月项目推货积极性一般,或将直接影响第三季度市场表现。因此,广州中原研究发展部认为,8月市场将韬光养晦,并为9-10月的传统成交旺季蓄能。

  南方日报记者 许蕾